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CAISSE POPULAIRE ST-SACREMENT (QUÉBEC)

Cas à l'étude: Jean-Yves Desrosiers

1. Contexte:

Ce texte-ci demeure un fort bref sommaire de cette mésaventure.

Le 2 juin 1989, Tom O'Farrell, Directeur général de la Caisse Populaire St-Sacrement, et son associé en affaires, Augusto Grassi, aussi sociétaire de cette Caisse, achetaient l'immeuble à logements du 16, Ave. Laurier, à Québec (immeuble de 6 unités dont 3 au moins sont présentement en vente). Le même jour, Augusto Grassi acheta l'immeuble contigu du 10, Ave. Laurier. Les anciens propriétaires étaient dans de sérieux troubles, les amenant à la faillite, et la Caisse St-Sacrement avait des liens comme créancier sur au moins l'immeuble du 10, Ave. Laurier. Les dirigeants de St-Sacrement ne se posèrent pas de questions et laissèrent leur Directeur général s'impliquer en affaires.

Malgré tous les faits révélés par la suite et la correspondance qui leur a été adressée, la Caisse, le Président de la Fédération à Lévis, Yvan Caron, ainsi que le Président du Mouvement, Claude Béland, ont protégé O'Farrell qui est toujours en place malgré tout.

Au cours des mois suivants, Grassi et O'Farrell décidèrent de convertir l'immeuble en copropriété divise, ce qui, pour des gens normalement renseignés, signifiait une transformation complète du mode de gestion de l'immeuble, et de vendre les 6 unités au fur et à mesure que les locataires les quitteraient. Deux unités étaient disponibles à l'automne 1989. En janvier 1990, Jean-Yves Desrosiers fit une offre d'achat sur une unité, conditionnellement à ce que la déclaration de copropriété soit enregistrée avant le 1er avril 1990 et, bien entendu, dans l'hypothèse que son contenu soit respecté par les vendeurs.

L'acheteur avait alors l'illusion de croire que le fait d'acheter d'un Directeur de Caisse Populaire assurait que le projet allait être mené honnêtement et dans le respect des règles de la copropriété ainsi que de toutes les autres règles normales dans notre société que ne peut ignorer un individu occupant une fonction où supposément on est formé et renseigné et où on est normalement censé être au-dessus de tout soupçon.

La déclaration fut finalement enregistrée le 23 mars 1990. Le contrat de vente fut signé le 12 avril. Il fut le seul acheteur de fraction pendant plus de 18 mois, étant donc minoritaire (1/6). Suite au refus de Fiducie Prêt et Revenu de financer l'immeuble transformé en copropriété (on apprit par la suite que cette institution avait découvert immédiatement des irrégularités et constaté le conflit d'intérêt), O'Farrell, par le biais de son notaire, semble-t-il, se tourna vers la Caisse Populaire St-Dominique qui lui accorda immédiatement le financement sans se poser d'autres questions et surtout vérifier de quelle façon les vendeurs entendaient respecter la déclaration de copropriété. La Caisse St-Dominique savait parfaitement qu'elle prêtait à un Directeur général de Caisse en situation de conflit d'intérêt, son associé étant notamment en relation d'affaires avec lui par l'entremise de comptes de prêts et autres transactions à la Caisse St-Sacrement. Cette affaire met directement en cause deux notaires, soit Claude Robitaille et Louis Cyr-Patry (ce dernier devenu avocat depuis mais travaillant toujours pour son ancien bureau de notaires). Le premier est réputé le principal notaire utilisé par la Caisse Populaire St-Sacrement.

Dès le lendemain de la transaction, des voisins et des gens de l'avenue Laurier ont fait savoir à Jean-Yves Desrosiers qu'il s'était fait avoir. Rapidement, le tout se confirma mais c'était beaucoup plus sérieux que ce que ces gens savaient. Parmi les constats qui se firent au cours des mois depuis mars 1990, il y eut les suivants:

- Absence complète de respect du contenu de la déclaration de copropriété dont non convocation de l'assemblée de fondation de la copropriété, fait fort grave mais pourtant élémentaire et primordial avec de multiples conséquences au plan légal; non approbation de O'Farrell comme administrateur de la copropriété par résolution de l'assemblée de fondation, aussi élément fondamental, sans quoi il ne pouvait représenter la copropriété ou poser des gestes en son nom;

- Absence de réunions et de résolutions relatives aux assurances sur les immeubles;

- Cession d'un espace de stationnement à l'immeuble contigu du 10 à l'insu des copropriétaires, sans approbation par une assemblée des copropriétaires, sans autorisation donnée par cette assemblée mandatant quelqu'un pour discuter avec la Caisse Populaire St-Dominique et sans mandat pour engager un notaire pour préparer un acte de servitude réciproque; la Caisse St-Dominique essaie de prétendre qu'elle n'avait pas à s'occuper de vérifier si O'Farrell et son notaire étaient véritablement mandatés pour traiter de cette question; pourtant, la copropriété du 10, Ave. Laurier, avait fourni une résolution d'assemblée des copropriétaires--pourquoi pas d'assemblée des copropriétaires du 16, Ave. Laurier?

- Absence de réunions des copropriétaires en assemblée dûment convoquées et des résolutions approuvant les travaux (estimés des coûts, choix de l'entrepreneur, choix des travaux à réaliser, etc...) sur les parties communes et les parties communes à usage exclusif de la copropriété;

- Absence de dépôt des revenus prévus pour les travaux sur la copropriété à un compte de la copropriété, l'argent s'étant retrouvé dans le compte d'affaires de Grassi et O'Farrell, à l'encontre des règles les plus élémentaires;

- Fausse comptabilité après première vérification par un comptable (notamment absence des revenus et dépenses sur les travaux faits sur la copropriété; introduction du compte de taxes de Grassi et O'Farrell relié à l'immeuble à logements antérieurs;

- Faux états financiers non conformes aux règles les plus élémentaires et non certifiés par un comptable reconnu; des sommes importantes appartenant à la copropriété n'ont jamais été déposées dans un compte officiel de la copropriété;

- Déclaration fausse dans le contrat d'achat laissant croire que tout était conforme;

- Fausse déclaration à l'assurance, la première n'ayant pas résisté à l'analyse et la seconde étant cachée à Desrosiers parce que comportant des éléments qui la feront aussi annuler parce que contenant des irrégularités tenant à la première et à ce qui s'est passé le premier jour de la copropriété;

- Absence de demandes de permis de la Ville pour les travaux sur la copropriété; une majorité de travaux faits au noir;

- Foyers hors la loi construits en cachette dont il a été caché à l'acheteur qu'ils n'étaient pas conformes aux normes, pas construits avec permis de la Ville et pas inspectés par le Service des Incendies; en plus, vice caché sur les foyers, comportant des déficiences importantes;

- Fabrication de fausses factures liées à la réparation du toit (faite sans permis de la Ville mais surtout sans approbation d'une assemblée de la copropriété (estimé de coûts, choix de l'entrepreneur, etc...);

- Infiltration importante d'eau dans l'appartement de J.Y. Desrosiers par suite des travaux sur le toit;

- Vice caché au notaire de Jean-Yves Desrosiers (foyer mais surtout fissure au sous-sol);

- Erreur du notaire dans la rédaction du contrat de vente (mauvais numéro de lot; plus d'un an avant qu'il reconnaisse son erreur);

- Refus de fournir à Desrosiers même s'il est copropriétaire tous les documents de la copropriété, disposition pourtant fondamentale de la copropriété;

- Travaux sur la plomberie faits par un jeune sans aucune carte de compétence et sans approbation d'une assemblée de la copropriété;

- Etc...

Ceci n'est qu'un bref résumé d'un très volumineux dossier et des dessous curieux de cette affaire.

O'Farrell est toujours en fonction à la Caisse Populaire St-Sacrement. Qui le protège? Aucun des problèmes reliés à cet immeuble n'a été réglé depuis mars 1990. Les acheteurs d'unités, depuis ce temps, se sont frappés à un mur de problèmes, cherchant après coup à faire porter le blâme sur Desrosiers au lieu des vendeurs, les vrais responsables de l'arnaque dont ils ont été victimes. 3 UNITÉS SUR 6 ÉTAIENT À VENDRE AU MOMENT DE LA RÉDACTION DE CETTE ANALYSE. Cherchera-t-on encore une fois à cacher la vérité sur l'immeuble du 16, Ave. Laurier pour que ces acheteurs éventuels se retrouvent dans la même situation?

2. Questions:

Une longue liste de questions et de documents a été accumulée sur cette affaire. Encore une fois, ce dossier implique des notaires qui ont servi à monter cette affaire louche. Ce sont Claude Robitaille et Louis Cyr-Patry, ce dernier étant devenu avocat mais travaillant dans et pour son ancien bureau de notaires. Un dossier volumineux a été transmis à la Chambre des Notaires, qui, comme pour des centaines d'autres cas, a envoyé promener l'auteur des plaintes à l'égard de l'un de ses membres, attitude générale de la part de cet organisme qui n'est surtout pas là pour protéger les consommateurs.

3. Analyse:

A la base, ce dossier, comme plusieurs autres du même genre, soulève toute la question des conflits d'intérêts omniprésents et trafics d'influences dans toute la structure du Mouvement Desjardins, mais plus particulièrement dans les Caisses Populaires. Non seulement des notaires, des avocats et autres "personnes intéressées" s'y trouvent-elles mais aussi on s'aperçoit que les cadres de Caisses Populaires ont une large latitude pour s'impliquer en affaires, peu importe que cela mette en cause la crédibilité de leur institution. On se pense tout simplement au-dessus des lois et des règles les plus élémentaires de gestion responsable des affaires. Comment un Directeur général peut-il être ainsi protégé au vu et au su de tout le monde? D'où vient qu'il soit encore en poste?

Comme dans d'autres dossiers concernant les Caisses Populaires, les intervenants mis en cause, que soit O'Farrell lui-même, la direction de sa Caisse (Godbout et cie), le Président de la Fédération à Lévis et même le Président du Mouvement ont tous trouvé comme échappatoire que c'était un problème mineur. O'Farrell avait le droit de ne pas respecter les lois et les règles les plus élémentaires touchant la gestion des sociétés. Curieux tout de même!

Existe-t-il une justice à la mode Desjardins et une autre pour Monsieur tout le Monde? Il est tout de même étrange que O'Farrell se soit lancé dans le domaine de la copropriété sans avoir l'intention de respecter les règles les plus élémentaires du droit la régissant. Est-on en présence d'une arnaque qui n'a pas fonctionné où les auteurs ont été démasqués par Desrosiers et depuis, cherchent tout simplement à traîner les choses, avec l'appui des supérieurs de O'Farrell, dans l'espoir que l'affaire va s'enterrer d'elle-même? Mauvaise surprise car les choses ne vont pas dans cette direction!

Plein d'autres surprises à venir dans ce dossier où le Président de la Fédération des Caisses de Québec, le Président du Mouvement Desjardins lui-même, la direction de la Caisse St-Sacrement et la direction de la Caisse St-Dominique, autre caisse en cause, ont tout fait jusqu'ici pour enterrer l'affaire.

Pour leur plus grand malheur, cela a nourri la démarche qui a conduit à la création du Regroupement des Victimes des Caisses Populaires. Merci donc à la Caisse St-Sacrement et à la Caisse St-Dominique: vous avez contribué à démasquer la face cachée de Desjardins!